Insolvenzverwalter
Welche Aufgabenstellungen im Rahmen von Insolvenzverfahren gibt es?
Die Immobilienbewertungen dienen zur Information des Insolvenzverwalters oder der Gläubiger (i.d.R. Grundpfandgläubiger). Zur Realisierung einer übertragenden Sanierung wird die Feststellung des Wertes unter Fortführungsaspekten (Going Concern) benötigt.
In dieser Phase ist vor Allem eine schnelle Einschätzung des Immobilienvermögens wichtig. Als besonderen Service bieten wir daher dieErstellung von Kurzgutachten (First Opinion) als Orientierungshilfe an.
Was ist der Verkehrswert unter Fortführungsaspekten (Going concern)?
Hier handelt es sich um einen bedingten Verkehrswert (in Anlehnung an § 194 BauGB) unter dem Aspekt der Fortführung des Betriebes (Going Concern). Soll der Betrieb saniert, oder zumindest unter Beibehaltung des Betriebszwecks fortgeführt werden (übertragende Sanierung), so ist unter den Bedingungen der Fortführung zu bewerten. Unter diesen Voraussetzungen können deutlich höhere Ertrags- bzw. Mietansätze, deutlich niedrigere Leerstandsrisiken und eine längere wirtschaftliche Restnutzungsdauer zugrunde gelegt werden. Auch die Altlastenproblematik tritt in der Regel in den Hintergrund.
Welche Besonderheiten sind unter Zerschlagungsgesichtspunkten zu berücksichtigen?
Die Ermittlung des Zerschlagungswerts dient zur Information des Verwalters bzw. der Gläubiger über die Wertverhältnisse im Falle der Aufgabe der betriebsgewöhnlichen Nutzung. Auch hier handelt es sich um einen sog. bedingten Verkehrswert in Anlehnung an § 194 BauGB. Bei der Bewertung ist insbesondere die Drittverwendungsfähigkeit der Gebäude, die Werthaltigkeit des Grund und Bodens, sowie die Situation auf dem regionalen und sektoralen Immobilienmarkt zu beachten. Bei der Bewertung sind vorsichtige Rohertragsansätze, üblicherweise hohe Leerstandsrisiken, sowie insbesondere die Altlastenproblematik zu berücksichtigen.
Welche Vorteile bietet dem Insolvenzverwalter eine Immobilienbewertung durch E|N|A?
Der Insolvenzverwalter bzw. die Gläubigerbanken erhalten ein Gutachten, aus dem sich sowohl der Fortführungs- wie auch der Zerschlagungswert ergibt. Eine ausführliche Untersuchung der örtlichen Marktgegebenheiten, sowie der Entwicklungsperspektiven der Immobilie, fließen in diese Bewertungen ein. Eine ausführliche Beratung im Anschluss an die Erstattung des Gutachtens klärt über die unterschiedlichen Verwertungsmöglichkeiten auf.
Zur schnellen Vorabinformationbieten bieten wir auch die Erstellung von Kurzgutachten (First Opinion) als Orientierungshilfe an.
Gibt es einen negativen Verkehrswert im Zerschlagungsfall?
Mögliches, aber nicht seltenes Ergebnis einer Immobilienbewertung ist, dass im Falle der Fortführung des Betriebes ein positiver Verkehrswert ermittelt wird. Im Falle der Aufgabe der betriebsgewöhnlichen Nutzung besteht jedoch die Möglichkeit, dass aufgrund der Lage der Immobilie, des Zustands und möglicher Verunreinigungen im Boden oder in der Gebäudesubstanz, kein positiver Verkehrswert ausgewiesen werden kann. Weitere Ursachen können ein niedriger Bodenwert, sowie hohe Freilegungs- oder Altlastenbeseitigungskosten sein. In diesem Fall ist die Marktgängigkeit der Immobilie nicht gegeben. Streng genommen müsste ein negativer Verkehrswert ausgewiesen werden, was jedoch verwirrend wäre und nur bei der zusammenfassenden Bewertung von Immobilienbeständen (sog. Paketverkäufen) üblich ist.
Welche Unterlagen benötigt der Sachverständige für die Immobilienbewertung?
Wie lange dauert die Auftragsbearbeitung eines Gutachtens?
Durch unsere jahrelange Zusammenarbeit mit führenden deutschen Insolvenzverwaltern sind wir mit der notwendigen Erfahrung ausgestattet, um schnell und flexibel reagieren zu können. Unter der Voraussetzung vollständiger und prüffähiger Objektunterlagen liegt die Auftragsbearbeitungszeit in der Regel zwischen zwei und vier Wochen.